Qué Esperar en el Cierre: Guía Completa de Costos para Compradores en El Paso
Ha encontrado la casa de sus sueños en El Paso, su oferta fue aceptada, y ahora se dirige hacia el día del cierre. Pero más allá de su enganche, ¿cuánto efectivo realmente necesita para cerrar? Para muchos compradores primerizos, los costos de cierre son el gasto sorpresa que desordena todo su presupuesto.
Esta guía desglosa exactamente qué costos de cierre esperar en El Paso, cuánto presupuestar y estrategias para mantener más dinero en su bolsillo.
Respuesta Rápida: ¿Cuánto Son los Costos de Cierre en El Paso?
Para una casa de precio medio en El Paso ($251,000), espere costos de cierre totales entre $6,275 y $10,040 (2.5-4% del precio de compra). Esto es adicional a su enganche. Sin embargo, muchos compradores negocian concesiones del vendedor o usan programas de asistencia para reducir significativamente los costos de bolsillo—a veces hasta casi cero.
Desglose de Costos de Cierre en El Paso
Aquí hay un desglose detallado de cada cargo que puede encontrar al cierre:
Cargos del Prestamista
| Cargo | Costo Típico | Qué Cubre |
|---|---|---|
| Cargo de Originación | 0.5-1% del préstamo ($1,200-$2,400) | Cargo de procesamiento del prestamista |
| Cargo de Aplicación | $0-$500 | Verificación de crédito, procesamiento inicial |
| Cargo de Suscripción | $400-$800 | Revisión de aprobación del préstamo |
| Puntos de Descuento (opcional) | 1% del préstamo por punto | Reducir tasa de interés |
| Cargo de Bloqueo de Tasa | $0-$500 | Bloquear su tasa de interés |
Total Cargos del Prestamista: $1,600-$4,200
Cargos de Título y Escrow
| Cargo | Costo Típico | Qué Cubre |
|---|---|---|
| Búsqueda de Título | $200-$400 | Verificar propiedad clara |
| Seguro de Título (del Prestamista) | $800-$1,200 | Protege al prestamista contra problemas de título |
| Seguro de Título (del Propietario) | $1,000-$1,500 | Lo protege contra problemas de título |
| Cargo de Escrow/Cierre | $400-$700 | Servicios de la compañía de título |
| Preparación de Documentos | $100-$300 | Preparar documentos de cierre |
| Cargos de Registro | $100-$200 | Registrar escritura con el condado |
Total Cargos de Título/Escrow: $2,600-$4,300
Artículos Prepagados y Reservas de Escrow
| Cargo | Costo Típico | Qué Cubre |
|---|---|---|
| Seguro de Propietario (1 año) | $1,200-$2,000 | Prima del primer año |
| Escrow de Impuestos | 2-3 meses de reservas | Varía según fecha de cierre |
| Interés Prepagado | Varía | Interés desde cierre hasta primer pago |
| Cargo de Transferencia HOA | $0-$500 | Si aplica |
Total Prepagados: $1,500-$3,500
Cargos de Terceros
| Cargo | Costo Típico | Qué Cubre |
|---|---|---|
| Avalúo de Casa | $400-$550 | Evaluación de valor requerida por prestamista |
| Inspección de Casa | $300-$500 | Opcional pero recomendada |
| Estudio Topográfico | $350-$500 | Verificación de límites de propiedad |
| Inspección de Plagas | $75-$150 | Revisión de termitas/plagas |
Total Cargos de Terceros: $1,125-$1,700
Estimaciones Totales de Costos de Cierre por Precio de Casa
| Precio de Compra | Estimación Baja (2.5%) | Estimación Alta (4%) |
|---|---|---|
| $180,000 | $4,500 | $7,200 |
| $220,000 | $5,500 | $8,800 |
| $251,000 (Medio) | $6,275 | $10,040 |
| $300,000 | $7,500 | $12,000 |
| $350,000 | $8,750 | $14,000 |
Qué Llevar al Día del Cierre
Artículos Requeridos
- Identificación con foto emitida por el gobierno (licencia de conducir o pasaporte)
- Cheque certificado o de caja para costos de cierre (cheques personales no aceptados para cantidades grandes)
- Prueba de seguro de propietario (si no se proporcionó antes)
- Cualquier documento pendiente solicitado por prestamista o compañía de título
Notas Importantes
- Transferencias electrónicas: Muchas compañías de título ahora prefieren transferencias electrónicas sobre cheques de caja. Obtenga instrucciones de transferencia directamente de su compañía de título por teléfono—nunca por correo electrónico (el fraude de transferencias es común).
- Llegue temprano: Planee llegar 15-30 minutos antes de su hora programada de cierre.
- Permita 1-2 horas: El cierre típicamente toma 60-90 minutos pero puede extenderse.
- Traiga paciencia: Firmará muchos documentos. Haga preguntas sobre cualquier cosa que no entienda.
El Proceso de Cierre: Qué Sucede Paso a Paso
1. Recorrido Final (Mismo Día o Día Anterior)
Antes del cierre, hará un recorrido final de la propiedad para verificar:
- Las reparaciones acordadas están completadas
- Todos los electrodomésticos y accesorios incluidos permanecen
- No ha ocurrido nuevo daño
- La propiedad está en la condición esperada
2. Revisar la Divulgación de Cierre
Recibirá la Divulgación de Cierre (CD) al menos 3 días hábiles antes del cierre. Este documento muestra:
- Términos finales del préstamo
- Desglose del pago mensual
- Costos de cierre detallados
- Efectivo necesario para cerrar
Compare la CD con su Estimación de Préstamo original. Cambios significativos requieren explicación de su prestamista.
3. Firma de Documentos
En la mesa de cierre, firmará:
- Pagaré: Su promesa de pagar el préstamo
- Escritura de Fideicomiso: Da al prestamista interés de seguridad en la propiedad
- Divulgación de Cierre: Reconociendo términos finales
- Documentos de título: Transfiriendo propiedad a usted
- Varias divulgaciones: Formularios requeridos estatales y federales
4. Fondeo y Registro
Después de firmar:
- El prestamista transfiere fondos a la compañía de título
- La compañía de título desembolsa fondos al vendedor
- La escritura se registra con el Condado de El Paso
- ¡Recibe las llaves!
Cómo Reducir Sus Costos de Cierre
1. Negocie Concesiones del Vendedor
En el mercado equilibrado de El Paso, los vendedores a menudo aceptan pagar una porción de los costos de cierre del comprador. Arreglos comunes:
- Préstamos FHA: Vendedores pueden contribuir hasta 6% del precio de compra
- Préstamos VA: Vendedores pueden pagar todos los costos de cierre más hasta 4% para otros costos
- Préstamos convencionales: Vendedores pueden contribuir 3-9% dependiendo del enganche
Estrategia: Incluya una solicitud de concesión del vendedor en su oferta. Por ejemplo: "Vendedor contribuirá $8,000 hacia los costos de cierre del comprador."
2. Compare Cargos del Prestamista
Los cargos del prestamista varían significativamente. Obtenga Estimaciones de Préstamo de al menos 3 prestamistas y compare:
- Cargos de originación
- Cargos de suscripción
- Cargos de aplicación
- Combinaciones de tasa/puntos
Algunos prestamistas ofrecen préstamos "sin costos de cierre" con tasas de interés ligeramente más altas—vale la pena considerar si le falta efectivo.
3. Elija Su Compañía de Título
En Texas, los compradores típicamente eligen la compañía de título. Compare:
- Cargos de escrow
- Cargos de preparación de documentos
- Tarifas de seguro de título (están reguladas pero los cargos de servicio varían)
4. Use Programas de Asistencia para Enganche
Muchos programas de asistencia de El Paso cubren costos de cierre además de enganches:
| Programa | Ayuda con Costos de Cierre |
|---|---|
| TDHCA My First Texas Home | Hasta 5% del monto del préstamo |
| Programa HOME de El Paso | Varía según ingreso/necesidad |
| Homes for Texas Heroes | Hasta 5% del monto del préstamo |
5. Programe Su Cierre Estratégicamente
- Cierre a fin de mes: Reduce cargos de interés prepagado
- Evite fin de año: El prorrateo de impuestos puede ser más alto
- Considere créditos del prestamista: Algunas combinaciones de tasa/crédito reducen costos iniciales
6. Pregunte Sobre Créditos del Prestamista
Si acepta una tasa de interés ligeramente más alta, los prestamistas a menudo proporcionan créditos hacia costos de cierre. Esto tiene sentido si:
- Le falta efectivo
- Planea refinanciar dentro de unos años
- El aumento del pago mensual es mínimo
Costos de Cierre de Préstamos VA: Consideraciones Especiales
Los préstamos VA tienen reglas específicas que benefician a los compradores:
Cargos que los Compradores VA No Pueden Pagar
- Cargo de originación: Limitado a 1%
- Honorarios de abogado: Cobrados al vendedor en la mayoría de los estados
- Comisiones de bienes raíces: Siempre pagadas por el vendedor
Cargo de Fondeo VA
La mayoría de los compradores VA pagan un cargo de fondeo (incluido en el préstamo o pagado al cierre):
| Enganche | Primer Uso | Uso Subsecuente |
|---|---|---|
| 0% | 2.15% | 3.3% |
| 5%+ | 1.5% | 1.5% |
| 10%+ | 1.25% | 1.25% |
Exentos: Veteranos con discapacidad conectada al servicio, receptores de Corazón Púrpura, cónyuges sobrevivientes.
Costos de Cierre de Préstamos FHA: ¿Qué es Diferente?
Prima de Seguro Hipotecario Inicial FHA (UFMIP)
Los préstamos FHA requieren 1.75% del monto del préstamo como seguro hipotecario inicial. En un préstamo de $240,000, eso es $4,200. Esto puede ser:
- Incluido en su préstamo (más común)
- Pagado al cierre
- Pagado por el vendedor (vía concesiones)
Límites de Costos de Cierre FHA
FHA permite a los vendedores contribuir hasta 6% del precio de compra hacia los costos de cierre del comprador—más generoso que los límites de préstamos convencionales para compradores con enganche bajo.
Preguntas Comunes Sobre Costos de Cierre
¿Puedo incluir los costos de cierre en mi hipoteca?
Para la mayoría de los préstamos, no—los costos de cierre se deben al cierre. Excepciones:
- Préstamos VA permiten financiar algunos costos
- UFMIP de FHA puede incluirse
- Algunos prestamistas ofrecen opciones "sin costos de cierre" a tasas más altas
¿Por qué cambiaron mis costos de cierre desde la Estimación de Préstamo?
Razones comunes:
- Impuestos de propiedad o seguro más altos de lo estimado
- Fecha de cierre cambió (afecta interés prepagado)
- Bloqueó una tasa diferente
- Cargos de título variaron del estimado
- Cuotas HOA no se incluyeron inicialmente
Cambios mayores al 10% en ciertas categorías de cargos requieren explicación del prestamista.
¿Quién paga qué en Texas?
Asignación tradicional (negociable):
- Comprador paga: Cargos del préstamo, avalúo, inspección, seguro de título del prestamista, estudio
- Vendedor paga: Comisiones de bienes raíces, seguro de título del propietario (en la mayoría de las transacciones de Texas)
- Dividido o negociado: Cargos de escrow, impuestos de transferencia, garantía de casa
¿Qué pasa si no tengo suficiente efectivo para cerrar?
Opciones:
- Solicitar mayores concesiones del vendedor
- Usar programas de asistencia para enganche/costos de cierre
- Aceptar créditos del prestamista por tasa más alta
- Fondos de regalo de familia (documentar apropiadamente)
- Retrasar cierre para ahorrar más
Señales de Alerta en Costos de Cierre
Cargos Basura
Esté atento a cargos vagos como:
- "Cargo administrativo"
- "Cargo de procesamiento" (además de originación)
- "Cargo de mensajería" (cantidades excesivas)
- "Cargo de almacenamiento de documentos"
Pida explicaciones detalladas de cualquier cargo que no entienda.
Cambios de Último Minuto
Si su Divulgación de Cierre muestra costos significativamente más altos que su Estimación de Préstamo, exija explicación antes de firmar. Tiene derecho a retirarse si los términos cambiaron materialmente.
Advertencias de Fraude de Transferencias
Nunca transfiera dinero basándose solo en instrucciones por correo electrónico. Los estafadores hackean cuentas de correo y envían instrucciones de transferencia falsas. Siempre:
- Llame a la compañía de título directamente (usando un número que buscó, no del correo)
- Verifique instrucciones de transferencia verbalmente
- Sea sospechoso de cambios de último minuto en detalles de transferencia
Reflexiones Finales: Preparándose para un Cierre Sin Problemas
Los costos de cierre no deberían ser una sorpresa. Con la preparación adecuada, sabrá exactamente qué esperar:
- Obtenga su Estimación de Préstamo temprano y estúdiela
- Presupueste 3-4% para costos de cierre más allá de su enganche
- Negocie concesiones del vendedor en su oferta
- Compare prestamistas y compañías de título por cargos competitivos
- Revise su Divulgación de Cierre cuidadosamente cuando llegue
- Traiga fondos certificados e identificación el día del cierre
Entre más entienda sobre los costos de cierre por adelantado, más suave será su camino hacia la propiedad de vivienda.
¿Por Qué Trabajar con Marina Ramirez para su Compra de Casa en El Paso?
Navegar los costos de cierre es solo una parte del proceso de compra de casa. Como su experta en bienes raíces de El Paso, le ayudo a:
- ✅ Negociar Concesiones del Vendedor: Estrategias para reducir sus costos de bolsillo
- ✅ Conectar con Prestamistas de Confianza: Relaciones con prestamistas que ofrecen cargos competitivos
- ✅ Recomendar Compañías de Título: Compañías de título locales reputables con precios justos
- ✅ Revisar su Divulgación de Cierre: Detectar errores antes del día del cierre
- ✅ Guiar su Recorrido Final: Asegurar que la propiedad esté lista para usted
- ✅ Servicio Bilingüe: Asistencia en inglés y español
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Llame o Envíe Texto: (915) 240-8340 Email: info@marina-ramirez.com Programe Consulta: Reserve Su Consulta Gratuita
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Última Actualización: Enero 2026 | Información basada en datos actuales del mercado de El Paso, prácticas de cierre de Texas y cargos estándar de prestamistas. Los costos reales varían según prestamista, compañía de título y especificaciones de la transacción. Siempre revise cuidadosamente su Estimación de Préstamo y Divulgación de Cierre.