¿Qué te descalifica de los programas para compradores de primera vivienda en Texas?

Si te estás preguntando qué te descalifica de los programas para compradores de primera vivienda en Texas, aquí va la respuesta directa: los descalificadores más comunes son haber sido dueño de una casa en los últimos tres años, ganar más que el límite de ingresos del programa, tener un puntaje de crédito por debajo del mínimo (620 en el caso de la Texas State Affordable Housing Corporation), comprar una casa con un precio superior al límite del programa, no planear vivir en la casa como tu residencia principal y, en algunos programas, tener un cónyuge que fue propietario de una vivienda recientemente. La buena noticia es que casi todas estas reglas tienen excepciones, alternativas o programas equivalentes que no las aplican, así que un solo "no" rara vez significa que te quedaste sin opciones.

Trabajo con compradores primerizos en todo El Paso, desde Socorro y Horizon City hasta el Noreste y el lado oeste, y veo el mismo patrón una y otra vez. Una familia asume que califica, se mete de lleno a buscar casa, y entonces choca con una regla del programa de la que nadie le advirtió. O lo contrario, que es todavía más triste: una familia asume que está descalificada por algo que en realidad tiene una excepción bien conocida, y nunca llega ni a solicitar. En este artículo repasamos cada descalificador importante, las excepciones que lo acompañan y qué hacer si una regla de verdad te deja fuera.

Qué significa realmente "comprador de primera vivienda" en Texas

Antes de entrar a los descalificadores, conviene entender qué significa el término, porque no significa lo que la mayoría de la gente cree.

Para casi todos los programas en Texas, un comprador de primera vivienda es alguien que no ha sido propietario de una residencia principal en los últimos tres años. Esa definición viene del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (conocido como HUD), y los programas estatales y locales generalmente la siguen.

Fíjate en lo que esa definición no dice. No dice que nunca en tu vida hayas sido dueño de una casa. Dice que no has sido dueño de la casa donde vivías durante los últimos tres años. Esa sola distinción vuelve a calificar a una cantidad sorprendente de compradores en El Paso que asumen que haber sido propietarios en el pasado los descalifica para siempre.

También vale la pena saber desde el principio que no todos los "programas para compradores primerizos" exigen realmente ser comprador primerizo. Algunas opciones de asistencia para el enganche de la Texas State Affordable Housing Corporation, por ejemplo, están abiertas a compradores que ya fueron propietarios, siempre que cumplan con los requisitos de ingresos y crédito. Así que hasta el requisito del título es más flexible de lo que suena. Tenlo presente mientras lees la lista que sigue.

Descalificador 1: Fuiste propietario de una casa en los últimos tres años

Este es el grande, la regla que le da su nombre a "comprador de primera vivienda". Si fuiste dueño de una casa y viviste en ella en cualquier momento durante los últimos tres años, la mayoría de los programas para compradores primerizos no te considerará comprador primerizo.

Algunos detalles prácticos:

• El reloj corre desde la fecha en que dejaste de ser propietario de tu residencia principal anterior. Si vendiste tu casa hace cuatro años y has rentado desde entonces, a los ojos de la mayoría de los programas ya volviste a ser comprador primerizo.
• Ser dueño de una propiedad de renta o de inversión en la que nunca viviste normalmente no cuenta en tu contra, porque la regla se refiere a tu residencia principal, el lugar donde realmente vivías.
• Los programas verifican esto a través de tus declaraciones de impuestos, buscando cosas como deducciones de intereses hipotecarios y registros de impuestos a la propiedad, así que no es una regla que puedas saltarte en silencio.

Las excepciones de las que casi nadie habla

La definición federal incluye varias excepciones que restauran la condición de comprador primerizo aunque hayas sido propietario recientemente:

• Padres y madres solteros que fueron propietarios junto con su ex cónyuge. Si fuiste dueño de una casa estando casado y ahora eres padre o madre soltera, puedes calificar como comprador primerizo aunque hayas sido propietario de esa casa del matrimonio.
• Amas de casa desplazadas. Si trabajaste en el hogar cuidando a la familia, no trabajaste de tiempo completo fuera de casa durante años, y solo fuiste propietaria junto con tu cónyuge, puedes calificar como compradora primeriza después de un divorcio o separación.
• Propietarios de casas sin cimentación permanente. Si la casa que tuviste era una casa móvil o prefabricada que nunca estuvo fijada de forma permanente a una cimentación, esa propiedad generalmente no cuenta.
• Propietarios de casas que no podían ponerse al corriente con los códigos de construcción. Si tu casa anterior no cumplía con los códigos de construcción y repararla habría costado más que construir una nueva, esa propiedad puede excluirse.

Si alguna de estas situaciones te describe, no te descartes solo. Coméntalo con tu prestamista y conmigo, porque el papeleo para documentar una excepción es muy manejable.

Programas que se saltan la regla por completo

Parte de la asistencia de la Texas State Affordable Housing Corporation está disponible para compradores que ya fueron propietarios, y ciertas profesiones, incluyendo maestros, policías, bomberos, personal de servicios médicos de emergencia, oficiales correccionales y veteranos, tienen líneas de programa dedicadas. Los veteranos además cuentan con una exención específica en algunos programas que elimina por completo el requisito de comprador primerizo. Si estás asignado a Fort Bliss o te separaste del servicio militar hace poco, esa exención para veteranos más tu beneficio de préstamo VA suele ser un camino más fuerte que cualquier programa para compradores primerizos. Mi página para compradores militares explica cómo encajan los tiempos de PCS y el beneficio VA.

Descalificador 2: Tus ingresos superan el límite

Todos los programas de asistencia para el enganche en Texas establecen límites de ingresos, y superarlos es una descalificación automática para ese programa. Aquí hay dos cosas que suelen confundir a los compradores.

Primero, los límites varían según el programa y el condado. Un ingreso que te califica en un condado de Texas puede descalificarte en otro, y los límites se actualizan con regularidad. En el condado de El Paso los topes se fijan tomando en cuenta el ingreso medio local, lo cual juega a tu favor, porque los precios de las casas y los ingresos de El Paso son más bajos que los de las grandes ciudades del estado. Muchas familias que estarían por encima del límite en Austin o Dallas califican aquí con holgura.

Segundo, los programas difieren en cuáles ingresos cuentan. Algunos cuentan solo los ingresos de las personas que van en el préstamo. Otros cuentan el ingreso total del hogar, incluyendo a un hijo adulto que trabaja o a una pareja que no va en la hipoteca. Si en tu hogar hay varias personas con ingresos, esta distinción puede decidir si calificas o no, así que vale la pena revisar las reglas del programa específico en lugar de asumir.

Si superas el límite de ingresos de un programa, no necesariamente superas el de todos. Y si superas todos los límites, eso normalmente significa que tus ingresos son lo bastante fuertes para comprar sin asistencia, que es un buen problema. Mi página para compradores primerizos explica ambos caminos.

Descalificador 3: Tu puntaje de crédito está por debajo del mínimo

Los mínimos de crédito son el descalificador más concreto porque son un número duro. La Texas State Affordable Housing Corporation exige un puntaje de crédito mínimo de 620 para sus programas de compra de vivienda. Otros programas y prestamistas fijan sus propios pisos, comúnmente en el rango de 620 a 640 para programas de asistencia, incluso cuando el tipo de préstamo subyacente técnicamente permitiría menos.

Algunas cosas que conviene entender sobre cómo funciona esto en la práctica:

• El puntaje que cuenta es el que consulta tu prestamista, no el que ves en tu aplicación de monitoreo de crédito. Los puntajes hipotecarios que consultan los prestamistas suelen diferir de los puntajes de consumidor por 20 puntos o más, en cualquier dirección.
• Si dos personas van en el préstamo, la mayoría de los programas usa el puntaje más bajo de los dos. Un 700 y un 580 en la misma solicitud generalmente se tratan como un 580.
• Un puntaje por debajo del mínimo es un "todavía no", no un "nunca". La mayoría de los compradores que conozco que están por debajo de 620 pueden cruzar la línea en tres a nueve meses con trabajo enfocado en el historial de pagos, el uso de las tarjetas de crédito y la disputa de errores en el reporte.

Escribí una guía completa exactamente sobre esto: qué puntaje de crédito necesitas para comprar casa en El Paso y cómo subirlo. Si tu puntaje es lo que está entre tú y un programa, empieza por ahí.

La relación deuda-ingreso acompaña al puntaje de crédito como un descalificador más silencioso. Aun con un puntaje que califica, los programas y prestamistas limitan qué porcentaje de tu ingreso mensual puede irse a pagos de deudas, y los pagos altos de camioneta y los saldos de tarjetas de crédito eliminan a muchos compradores de El Paso que por lo demás calificaban.

Descalificador 4: La casa cuesta demasiado

Los programas para compradores primerizos limitan el precio de compra de la casa que puedes adquirir con asistencia. Estos límites existen porque los programas están diseñados para ayudar a la gente a comprar viviendas modestas, no para subsidiar compras de lujo.

Aquí viene la parte alentadora para los compradores de El Paso: nuestros precios quedan cómodamente por debajo de los topes para casi todo lo que las familias locales realmente compran. Con el precio medio de venta en El Paso rondando el rango de $250,000 a $273,000 según la fuente que consultes, y el precio medio de lista alrededor de $290,000 según Realtor.com, la compra típica en El Paso cabe con holgura dentro de los límites de precio de los programas, que se fijan tomando como referencia los límites de préstamo estatales y federales.

Donde los compradores sí chocan con los límites de precio es en la parte alta del mercado: construcción nueva de mayor tamaño en el far east, casas del Westside alto y propiedades con terreno en el Upper Valley. Si tu presupuesto va rumbo a más de mediados de los $400,000, verifica el límite de precio vigente de tu programa específico antes de enamorarte de una casa. Los límites de precio, igual que los de ingresos, se actualizan con regularidad, así que confirma el número actual cuando solicites en lugar de confiar en la cifra de un artículo del año pasado.

Descalificador 5: No vas a vivir en la casa

Todos los programas para compradores primerizos exigen que la casa sea tu residencia principal. Este requisito de ocupación descalifica varias situaciones que los compradores a veces no esperan: comprar una propiedad de renta o de inversión, comprar una casa para que viva un padre o un hijo adulto mientras tú vives en otro lado, y comprar una segunda vivienda que solo ocuparás parte del tiempo.

Los programas normalmente exigen que te mudes dentro de un plazo determinado después del cierre, con frecuencia alrededor de 60 días, y algunos incluyen una cláusula de recuperación o reembolso si vendes o te mudas demasiado pronto después de recibir la asistencia. Esto importa especialmente para las familias de Fort Bliss. Si esperas órdenes de PCS en el próximo año o dos, lee con cuidado los términos de ocupación y recuperación antes de aceptar dinero de un subsidio, porque mudarte antes de tiempo puede obligarte a devolver parte o toda la asistencia.

La regla de ocupación tiene una expiración natural. Una vez que cumpliste el periodo de ocupación requerido, convertir la casa en una propiedad de renta más adelante generalmente está permitido. Muchos arrendadores de El Paso empezaron exactamente así.

Descalificador 6: Tu cónyuge fue propietario de una casa

Aquí está la regla que más sorprende a las parejas. En los programas que exigen la condición de comprador primerizo, generalmente cuentan ambos cónyuges, aunque solo uno de los dos vaya a ir en el préstamo. Si tu cónyuge fue propietario de una residencia principal en los últimos tres años, muchos programas consideran que el hogar no es primerizo, y punto.

Esto surge constantemente en varias situaciones típicas de El Paso: un cónyuge fue dueño de una casa antes del matrimonio y la vendió dentro de los últimos tres años, un cónyuge militar fue propietario de una casa en una base anterior, o un cónyuge todavía es copropietario de una casa anterior junto con un ex o un familiar.

Antes de concluir que estás descalificado, revisa tres cosas. Primero, ¿de verdad ya pasaron tres años desde que la casa del cónyuge dejó de ser su residencia principal? Puede que el reloj ya haya corrido. Segundo, ¿aplican las excepciones de padre o madre soltera o de ama de casa desplazada? Tercero, ¿el programa que quieres siquiera exige la condición de primerizo? Como vimos arriba, algunas opciones de la Texas State Affordable Housing Corporation no la exigen, y tampoco la exigen los préstamos FHA ni VA por sí mismos. Una pareja que no pasa la regla del cónyuge en un programa muchas veces pasa sin problema por otro.

Los tropiezos menores: cursos de educación, papeleo y ubicación

Unos últimos puntos que descalifican a compradores no por quiénes son, sino por lo que se saltan:

• El curso de educación para compradores de vivienda. Casi todos los programas de asistencia en Texas exigen completar un curso aprobado de educación para compradores antes del cierre. Es barato o gratuito, está disponible en línea, y saltártelo te descalifica en la meta final. Hazlo temprano.
• Documentación incompleta. Los programas verifican ingresos, declaraciones de impuestos e historial de residencia. Las declaraciones de impuestos faltantes son un tropiezo común, porque los programas usan las declaraciones para verificar tanto los ingresos como la regla de los tres años.
• Reglas ligadas a la ubicación. Parte de la asistencia local depende de la geografía. El programa para compradores primerizos de la Ciudad de El Paso, por ejemplo, ofrece hasta $45,000 de asistencia dentro de un área prioritaria designada y hasta $5,000 de ayuda para el enganche de forma más general, y el subsidio Mi Casa de la El Paso Housing Finance Corporation aplica dentro de los límites de la ciudad. Compra fuera de la frontera del programa y ese dinero en particular queda fuera de la mesa, aunque tú personalmente califiques. Los prestamistas locales también tienen programas, como la asistencia de reducción de principal de GECU, que va de $1,000 a $35,000 para compradores elegibles. Mantengo un resumen actualizado de todos estos en mi guía de asistencia para el enganche en El Paso.

¿Descalificado de un programa? Este es tu siguiente paso

Si llegaste hasta aquí y encontraste tu descalificador, este es el planteamiento honesto: estar descalificado de un programa no es lo mismo que no poder comprar casa.

• ¿Superas el límite de ingresos? Probablemente calificas para un préstamo estándar sin asistencia, y los precios de El Paso mantienen eso realista.
• ¿Estás por debajo de 620? Trabaja el plan de crédito unos meses. Los programas van a seguir ahí.
• ¿Fuiste propietario hace poco? Revisa las excepciones, revisa la cuenta de los tres años, y mira los programas sin requisito de primerizo, incluyendo los préstamos FHA y VA, que no tienen ninguna regla de comprador primerizo.
• ¿Tu cónyuge fue propietario? El mismo manual: excepciones, el calendario, y programas que se saltan la regla.
• ¿La casa supera el límite de precio? Decide si esa casa específica importa más que el dinero de la asistencia, o encuentra los mismos metros cuadrados en Socorro, Horizon City o el Noreste de El Paso, donde los precios caben en los límites con espacio de sobra.

Y si estás empezando desde cero y quieres el mapa completo, mi guía completa para compradores primerizos en El Paso cubre todo el proceso, desde la revisión de crédito hasta la mesa de cierre.

Reglas como estas son la razón por la que les digo a los compradores que resuelvan las preguntas de los programas antes de enamorarse de una casa, no después. Una conversación de 20 minutos sobre tus últimos tres años, los ingresos de tu hogar y tu panorama de crédito nos dice exactamente qué programas están abiertos para ti. Escríbeme a través de mi página para compradores primerizos y lo revisamos juntos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo calificar como comprador primerizo si fui dueño de una casa hace cinco años?

Sí, en casi todos los casos. La definición estándar solo exige que no hayas sido propietario de una residencia principal en los últimos tres años. Si vendiste hace cinco años y has rentado desde entonces, para la mayoría de los programas de Texas vuelves a contar como comprador primerizo.

¿La casa anterior de mi cónyuge me descalifica si no va en el préstamo?

En los programas que exigen la condición de comprador primerizo, normalmente sí. La mayoría cuenta a ambos cónyuges sin importar quién va en la hipoteca. Pero revisa el reloj de los tres años, las excepciones de padre o madre soltera y de ama de casa desplazada, y los programas que no exigen la condición de primerizo, porque alguna de esas rutas suele resolverlo.

¿Qué puntaje de crédito necesito para los programas de compradores primerizos en Texas?

La Texas State Affordable Housing Corporation exige un mínimo de 620. Otros programas y prestamistas participantes suelen fijar mínimos en el rango de 620 a 640. Recuerda que con dos prestatarios, los programas generalmente usan el puntaje más bajo.

¿Los programas cuentan los ingresos de todo mi hogar?

Depende del programa. Algunos cuentan solo los ingresos de quienes van en el préstamo, otros cuentan el ingreso total del hogar, incluyendo a personas con ingresos que no van en la hipoteca. Esta distinción puede decidir tu elegibilidad, así que verifícala para el programa específico antes de asumir cualquiera de las dos.

¿Puedo usar un programa de comprador primerizo para comprar una propiedad de renta?

No. Todos estos programas tienen un requisito de ocupación, es decir, la casa debe ser tu residencia principal, normalmente dentro de unos 60 días después del cierre. Convertir la casa en renta más adelante, después de cumplir el periodo de ocupación del programa, generalmente sí está permitido.

¿Los veteranos y militares de Fort Bliss necesitan ser compradores primerizos?

Muchas veces no. Algunos programas de Texas eximen a los veteranos del requisito de primerizo, y el préstamo VA por sí mismo no tiene ninguna regla de comprador primerizo.