¿Qué Pasa Después de que Aceptan su Oferta en Texas?
En cuanto aceptan su oferta en Texas, usted queda bajo contrato y varios relojes empiezan a correr de inmediato. Dentro de tres días entrega el depósito de garantía y la cuota de opción. Dentro de unos siete a diez días completa su inspección y decide si sigue adelante. Después el avalúo, el trabajo de título y el análisis del prestamista corren en paralelo otras tres a cinco semanas hasta el cierre.
Casi todos los problemas que veo en esta etapa vienen de una sola cosa: un comprador que no sabía que los plazos del contrato de Texas se cuentan en días naturales, incluidos fines de semana y días festivos, y que perder uno puede costar dinero o derechos reales.
Día 1 a 3: se Mueve el Dinero
Ejecución. El contrato queda ejecutado cuando firma la última parte y se entrega. Esa fecha arranca todos los relojes del documento, así que téngala exacta.
Cuota de opción. Usted le paga al vendedor por el derecho de terminar el contrato por cualquier motivo durante el periodo de opción. En El Paso comúnmente son de $200 a $500. Con los formatos vigentes de Texas se entrega a la compañía de título junto con el depósito de garantía. Entréguela a tiempo o puede quedarse sin periodo de opción.
Depósito de garantía. Un depósito de buena fe que retiene la compañía de título, comúnmente de $1,000 a $3,000 aquí, y que se le acredita en el cierre. No es una cuota. Es su dinero salvo que usted incumpla. La guía del depósito de garantía explica cuándo está en riesgo.
Abrir título. Su agente manda el contrato a la compañía de título, que abre el expediente y empieza la búsqueda de título.
Avísele a su prestamista. Mande el contrato ejecutado el mismo día. El análisis no puede empezar sin él y el avalúo no se puede ordenar.
Día 1 a 10: el Periodo de Opción
Esta es la ventana más importante de una compra en Texas y es corta.
Agende la inspección de inmediato. Los buenos inspectores de El Paso se llenan. Hable el día que se ejecuta el contrato, no el día después de que se acordó.
Asista si puede. Dos horas con un inspector le enseñan más de la casa que todas las visitas juntas. Si compra a distancia, pídale a su agente que asista y que le llame desde la propiedad.
Considere inspecciones especializadas. En El Paso las más comunes son una cámara de drenaje en casas viejas, una evaluación de cimentación donde hay movimiento visible, una inspección de techo en techos planos, y un reporte de termitas.
Negocie reparaciones antes del plazo, no después. Una vez que vence el periodo de opción, usted pierde el derecho irrestricto de retirarse. Su agente presenta una enmienda pidiendo reparaciones o una rebaja, y el vendedor puede aceptar, contraofertar o negarse.
Decida. Si la casa no es, termine por escrito antes de que se acabe el periodo de opción. Pierde la cuota de opción y recupera el depósito de garantía. Ese es exactamente el punto de pagar la opción.
La mecánica está a detalle en la guía del periodo de opción de Texas y qué buscar en la guía de inspección de vivienda.
Día 10 a 25: Avalúo y Título
El avalúo. Su prestamista lo ordena, normalmente justo después de que termina el periodo de opción para que usted no pague uno de una casa que podría dejar. En El Paso suele tardar de una a dos semanas. Si el valor sale igual o arriba del precio del contrato, no pasa nada y usted sigue. Si sale bajo, renegocia, aporta efectivo para cubrir la diferencia, o termina bajo la cláusula de avalúo si su contrato la tiene. La guía de avalúo explica sus opciones.
Compromiso de título. La compañía de título produce un documento que lista qué va a asegurar y qué no. Lea el Anexo B, las excepciones. Las servidumbres, las reservas minerales y las restricciones aparecen ahí. La mayoría son rutinarias. Algunas no.
Levantamiento topográfico. O el vendedor entrega un levantamiento existente con una declaración jurada, o se ordena uno nuevo. Esto es lo que confirma que la barda sí está en el lindero, que en los vecindarios viejos de El Paso no siempre es cierto. Vea la guía de título, levantamiento y cierre.
Seguro de vivienda. Cotícelo ahora, no la semana del cierre. Su prestamista necesita la carta de cobertura antes de producir los números finales.
Día 25 al Cierre: Análisis Crediticio
Este es el tramo silencioso donde el trato se mantiene en curso o se desvía.
Su prestamista va a mandar condiciones, que son solicitudes de documentos. Contéstelas el mismo día. Cada día que usted tarda es un día que se suma a la fecha de cierre.
Lo que descarrila operaciones en esta ventana, en orden de qué tan seguido lo veo:
- Crédito nuevo. Financiar muebles, abrir una tarjeta de tienda, comprar un carro. No lo haga.
- Cambiar de trabajo. Aunque sea por más dinero. Avísele a su prestamista antes de hacer nada.
- Depósitos grandes sin explicación. Cualquier depósito que no sea nómina necesita rastro documental. Los depósitos en efectivo son los peores.
- Mover dinero entre cuentas. Hace más difícil seguir el rastro. Déjelo donde está.
- Tardar en mandar documentos. El más común y el más evitable.
Tres días antes del cierre recibe el Estado de Cierre. Compárelo con su Estimado de Préstamo. Pregunte por cualquier cosa que haya cambiado.
El día anterior o esa mañana, haga el recorrido final. Confirme que las reparaciones se hicieron, que la casa está vacía y que los sistemas siguen funcionando. Esta es la última palanca que tiene.
El Día del Cierre
Usted firma en la compañía de título. Lleve identificación oficial con foto y fondos por transferencia, porque la mayoría de las compañías de título en Texas ya no acepta cheques de caja grandes. El fraude de transferencias es real y está activo en El Paso, así que verifique las instrucciones llamando a la compañía de título a un número que usted mismo buscó, nunca al número que venga en un correo.
Después de firmar, el prestamista libera fondos y la escritura se registra. Las llaves normalmente se entregan esa tarde o a la mañana siguiente.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto dura el periodo de opción en Texas?
Se negocia, pero de 7 a 10 días es lo estándar en El Paso. Empieza el día siguiente a la ejecución del contrato y cuenta días naturales.
¿Me puedo echar atrás después de que aceptan mi oferta?
Sí, durante el periodo de opción, por cualquier motivo, entregando aviso por escrito antes de que venza. Pierde la cuota de opción y conserva su depósito de garantía. Después del periodo de opción, su capacidad de terminar depende de las cláusulas de financiamiento, avalúo y título del contrato.
¿Cuál es la diferencia entre el depósito de garantía y la cuota de opción?
La cuota de opción le compra el derecho de terminar por cualquier motivo durante una ventana y generalmente no se reembolsa. El depósito de garantía lo retiene la compañía de título, se acredita a su compra y es reembolsable en la mayoría de las terminaciones permitidas por el contrato.
¿Cuándo pago la inspección?
Le paga directamente al inspector, normalmente al momento de la inspección, y no se reembolsa. Presupueste de $350 a $600 para una inspección estándar en El Paso.
¿Qué pasa si el avalúo sale bajo?
Puede renegociar el precio, pagar la diferencia en efectivo, dividirla con el vendedor, o terminar si su contrato conserva ese derecho. Su agente debe tener ventas comparables listas para respaldar una impugnación.
¿Cuánto tarda del contrato al cierre en Texas?
Normalmente de 30 a 45 días en una compra financiada y unas dos semanas de contado. El desglose completo del cronograma explica cada etapa.
En Resumen
Que le acepten una oferta es el inicio del proceso, no el final. Los siguientes diez días son los que más importan, y el hábito más valioso que puede tener es contestarle a su prestamista y a su agente el mismo día que le piden algo.
Si ya está bajo contrato y quiere una lista con la fecha de cada plazo de su acuerdo específico, mándeme el contrato ejecutado. Se lo mapeo día por día.