¿Puede Comprar Casa en El Paso con Mal Crédito?
Sí, usted puede comprar una casa en El Paso con mal crédito, y lo hace más gente de la que imagina. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda generalmente empiezan en un puntaje de 580 con tres y medio por ciento de enganche, algunos prestamistas bajan hasta 500 con diez por ciento de enganche, y los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos no tienen ningún mínimo publicado, aunque casi todos los prestamistas fijan el suyo alrededor de 580 a 620.
La pregunta difícil no es si puede. Es cuánto le cuesta, y si esperar seis meses lo dejaría en una posición notablemente mejor. Esa respuesta es distinta para cada quien, así que le doy los números en lugar de ánimos.
Puntajes Mínimos por Tipo de Préstamo
Préstamo de la Administración Federal de Vivienda. El programa permite 580 con tres y medio por ciento de enganche, o de 500 a 579 con diez por ciento. En la práctica la mayoría de los prestamistas de El Paso agrega su propio mínimo, comúnmente 580 o 620. Pregunte cuál es el mínimo interno del prestamista antes de dar por hecho que está descartado.
Préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos. El Departamento no fija ningún puntaje mínimo. Los prestamistas sí. La mayoría quiere entre 580 y 620. Esta es la mejor opción disponible si usted califica, porque además significa cero enganche y sin seguro hipotecario mensual.
Préstamo del Departamento de Agricultura de Estados Unidos. Normalmente 640. Partes del valle lejano y zonas periféricas del condado de El Paso califican geográficamente, lo cual sorprende a mucha gente.
Préstamo convencional. En general 620 mínimo, y el precio mejora de forma notable en 680, 700 y 740.
Si usted anda en los 500, el camino de la Administración Federal de Vivienda suele ser el realista. Si tiene servicio militar, empiece por la opción de Asuntos de Veteranos sin importar su puntaje.
Lo que Realmente Cuesta un Puntaje Bajo
Esta es la parte que se salta y es la que importa.
Tome una compra de $250,000. La diferencia entre un puntaje de 620 y uno de 740 puede ser fácilmente tres cuartos de punto porcentual en su tasa. En un préstamo a 30 años eso es aproximadamente entre $120 y $150 al mes, cerca de $45,000 a lo largo de la vida del préstamo.
En un préstamo de la Administración Federal de Vivienda hay un segundo costo. La prima anual de seguro hipotecario se queda durante toda la vida del préstamo si usted da menos del diez por ciento de enganche. Eso normalmente son otros $150 al mes en un préstamo de $250,000 y, a diferencia del seguro hipotecario privado de un convencional, no se cae cuando usted llega al veinte por ciento de capital. Hay que refinanciar para quitarlo.
Así que un comprador con 580 y otro con 700 en la misma casa pueden estar pagando de $250 a $300 más al mes por las mismas cuatro paredes. En cinco años eso es dinero de verdad.
Nada de esto significa que no deba comprar. Significa que debe saber qué está eligiendo.
Cuándo Comprar Ahora Tiene Sentido de Todos Modos
Usted paga una renta cercana al pago. Si su renta es de $1,600 y el pago de una casa que sí querría es de $1,850, la diferencia es menor que el costo de esperar un año en un mercado que históricamente sube.
Tiene órdenes militares. Si va a estar aquí tres o cuatro años y la alternativa es rentar todo ese tiempo, la cuenta muchas veces favorece comprar aunque la tasa sea peor, porque después puede refinanciar pero esos pagos de renta no los recupera.
Su puntaje es bajo por historial delgado, no por daño. Un 590 causado por tener una sola tarjeta durante dieciocho meses es muy distinto de un 590 causado por una cuenta en cobranza reciente. El primero se arregla solo con el tiempo, y además no le esconde nada al analista.
Se espera que las tasas se muevan en su contra. Nadie sabe esto de forma confiable. Tenga cuidado con quien le diga que sí.
Cuándo Es Mejor Esperar
Tiene cuentas en cobranza o canceladas que puede liquidar. Pagar una cobranza puede mover el puntaje de forma notable, y muchas veces el prestamista lo exige de todas maneras.
Le faltan de 30 a 60 puntos para un escalón de precio. Los escalones que importan son 620, 660, 680, 700 y 740. Pasar de 695 a 700 vale más que pasar de 640 a 660. Pídale al prestamista que le cotice con su puntaje actual y con el siguiente escalón para que vea la diferencia en dólares.
El problema real es su relación deuda ingreso. A veces el puntaje está bien y lo que falla es la relación. Bajar el saldo del carro puede ayudar más que cualquier cosa que le haga a su reporte de crédito.
No tiene reservas. Comprar con un colchón delgado es como la gente termina en problemas cuando el calentador falla en el cuarto mes.
Las Formas Más Rápidas de Subir el Puntaje
Están ordenadas por qué tan rápido mueven el número.
- Baje los saldos de tarjetas por debajo del 30 por ciento del límite, idealmente por debajo del 10 por ciento. La utilización es la palanca más rápida. Puede reflejarse en un solo ciclo de facturación.
- No cierre tarjetas viejas. La antigüedad del historial cuenta, y cerrar una tarjeta también reduce su crédito disponible, lo que sube la utilización.
- Dispute errores reales. Saque los tres reportes gratis en annualcreditreport.com. Los errores son comunes. Corregir un pago tarde mal reportado puede mover el puntaje rápido.
- Pida la eliminación por buena voluntad de un solo pago tarde antiguo. Funciona más seguido de lo que la gente cree, sobre todo con una cuenta de muchos años y un solo desliz.
- Hágase usuario autorizado en una tarjeta vieja y bien manejada de un familiar. El historial de la cuenta puede ayudar.
- Deje de abrir cuentas nuevas. Cada consulta y cada cuenta nueva recorta el puntaje en el corto plazo, y el analista va a preguntar por cualquier cosa nueva durante el proceso.
Lo que no funciona: pagarle a alguien para que le "repare" el crédito disputando cosas que sí son ciertas, y cualquier consejo que incluya un número de seguro social nuevo. Eso cuesta dinero y le puede costar el préstamo.
Profundizo en cómo funciona el puntaje en la guía de puntaje de crédito para comprar casa, y la lista de descalificaciones está en qué descalifica a un comprador de primera vivienda en Texas.
La Ayuda para el Enganche Sigue Disponible
Un puntaje bajo no lo saca de los programas de asistencia. El Paso tiene varias opciones de ayuda para el enganche, y Texas tiene programas estatales a través del Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas y de la Corporación de Vivienda Asequible del Estado de Texas. La mayoría pide un puntaje mínimo entre 620 y 640, que es una razón más para llegar a 620 en lugar de quedarse en 580. La guía de asistencia para el enganche lista lo que hay a nivel local, y cómo funciona el subsidio Mi Casa cubre el programa de la ciudad.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el puntaje mínimo para comprar casa en Texas?
No hay un mínimo estatal. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda permiten 580 con tres y medio por ciento de enganche, o 500 con diez por ciento. Los convencionales generalmente empiezan en 620. La mayoría de los prestamistas de Asuntos de Veteranos quiere de 580 a 620 aunque el Departamento no fije mínimo.
¿Puedo comprar casa con un puntaje de 580?
Normalmente sí, con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda y tres y medio por ciento de enganche, siempre que su ingreso, su relación de deuda y su historial de pagos lo respalden. Espere una tasa más alta y un seguro hipotecario que dura toda la vida del préstamo.
¿Puedo obtener un préstamo VA con mal crédito?
El Departamento de Asuntos de Veteranos no fija un puntaje mínimo, pero cada prestamista sí, normalmente entre 580 y 620. Los prestamistas varían más de lo que la gente cree, así que si uno lo rechaza, pregunte en otro.
¿Cuánto tarda arreglar el crédito antes de comprar?
Los cambios de utilización pueden reflejarse en 30 a 60 días. Liquidar cobranzas y reconstruir después de una morosidad seria toma de seis meses a dos años. Una bancarrota descargada normalmente requiere dos años para un préstamo de la Administración Federal de Vivienda y cuatro para uno convencional.
¿El prestamista va a revisar mi crédito otra vez antes de cerrar?
Sí, casi siempre justo antes de liberar fondos. No abra tarjetas, no financie muebles y no compre carro entre el contrato y el cierre. Esto tumba operaciones en El Paso todos los meses.
¿Conviene esperar a tener mejor puntaje o comprar ahora?
Depende de la distancia. Subir un escalón de precio puede ahorrarle $100 o más al mes, y eso vale esperar unos meses. Esperar un año para ganar diez puntos normalmente no. Pida que le coticen con los dos puntajes y decida con los números.
En Resumen
El mal crédito es un costo, no un muro. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda y de Asuntos de Veteranos existen precisamente para que gente sin expedientes perfectos pueda ser propietaria, y los precios de El Paso ponen eso al alcance de más niveles de ingreso que en casi cualquier otra ciudad de Texas.
Si quiere saber exactamente dónde está parado, y si tres meses de trabajo cambiarían su pago lo suficiente para que valga la pena, mándeme un mensaje. Lo conecto con un prestamista que le corra los dos escenarios en lugar de solo decirle que no.