¿De Cuánto Es el Enganche de una Casa de $250,000?
El enganche de una casa de $250,000 en El Paso va de $0 a $50,000 según el préstamo que use. Un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos no requiere nada de enganche. Uno de la Administración Federal de Vivienda pide tres y medio por ciento, es decir $8,750. Un convencional puede bajar hasta tres por ciento, o sea $7,500, y el veinte por ciento serían $50,000.
Como $250,000 está justo alrededor de la mediana de El Paso, esta es la versión más común de la pregunta que me hacen. Pero la respuesta que la gente de verdad necesita no es el enganche. Es el efectivo total que debe tener en el banco el día del cierre, que es un número más grande de lo que casi todos los compradores primerizos esperan.
Enganche por Tipo de Préstamo sobre $250,000
| Tipo de préstamo | Porcentaje | Enganche |
|---|---|---|
| Asuntos de Veteranos | 0% | $0 |
| Departamento de Agricultura | 0% | $0 |
| Administración Federal de Vivienda | 3.5% | $8,750 |
| Convencional, programas para primerizos | 3% | $7,500 |
| Convencional estándar | 5% | $12,500 |
| Convencional sin seguro hipotecario | 20% | $50,000 |
Si usted tiene servicio militar, el préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos casi siempre es la respuesta correcta aquí. Cero enganche, sin seguro hipotecario mensual, y además es asumible más adelante. La guía del BAH y la hipoteca explica cómo se combina con el subsidio de vivienda en Fort Bliss.
El Número que Sorprende: el Efectivo para Cerrar
Su enganche es una sola línea en el estado de cierre. Esto es lo demás en una compra de $250,000 en El Paso.
Costos de cierre: aproximadamente $5,000 a $10,000. Cuotas del prestamista, póliza de título, levantamiento, avalúo, registro y apertura de la plica. Los costos de cierre en Texas normalmente son entre dos y cinco por ciento del precio. La guía de costos de cierre en El Paso los desglosa.
Impuesto predial adelantado: muchas veces $1,500 a $3,000. El prestamista cobra varios meses de impuestos por adelantado para abrir su cuenta de plica. En El Paso esta línea es más grande que en casi todo el país porque nuestras tasas de impuesto son altas. Este es el renglón que agarra desprevenida a la gente.
Seguro de vivienda adelantado: alrededor de $1,200 a $1,800. Normalmente un año completo pagado en el cierre, más dos o tres meses a la plica.
Cuota de opción y depósito de garantía: $200 a $3,000. Estos se pagan antes y se le acreditan en el cierre, pero necesita el efectivo semanas antes del día del cierre.
Inspección: $350 a $600. De su bolsillo, no se financia y no se reembolsa.
Sume todo para un comprador con préstamo de la Administración Federal de Vivienda en una casa de $250,000:
- Enganche: $8,750
- Costos de cierre: alrededor de $7,000
- Adelantos y plica: alrededor de $4,000
- Efectivo total para cerrar: aproximadamente $19,750
Ese es el número honesto. No $8,750.
Cómo Bajar Ese Número
Casi todo lo de la lista anterior se puede reducir o mover. Aquí es donde un agente se gana su trabajo.
Pida concesiones al vendedor. En un mercado donde las casas tardan cerca de 50 días en venderse, los vendedores con frecuencia pagan parte o todos los costos de cierre del comprador. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda permiten hasta seis por ciento del precio en aportaciones del vendedor. Sobre $250,000 eso es hasta $15,000, suficiente para borrar sus costos de cierre por completo. Explico la mecánica en si el vendedor puede pagar mis costos de cierre en Texas.
Use ayuda para el enganche. El Paso y el estado de Texas manejan programas, algunos condonables después de cierto número de años viviendo en la casa. La mayoría pide un puntaje de crédito de 620 a 640 y un curso para compradores. La guía de asistencia para el enganche y cómo funciona el subsidio Mi Casa listan lo que hay disponible aquí.
Use dinero de regalo. La familia puede regalar el enganche completo en préstamos de la Administración Federal de Vivienda y en la mayoría de los convencionales. El prestamista va a pedir una carta de regalo y el rastro documental del origen del dinero.
Pregunte por créditos del prestamista. Usted puede aceptar una tasa un poco más alta a cambio de que el prestamista cubra los costos de cierre. Si de todos modos piensa refinanciar en unos años, puede ser un buen intercambio.
Elija bien la fecha de cierre. Cerrar cerca del final del mes reduce los intereses adelantados en el cierre. Es un efecto pequeño pero es gratis.
¿Conviene Dar Más del Mínimo?
A veces. Así lo pienso yo.
Dé más si está cerca del veinte por ciento y puede llegar sin vaciar sus reservas. En un convencional, el veinte por ciento elimina el seguro hipotecario privado, que sobre $250,000 comúnmente son de $100 a $175 al mes. Ese es un rendimiento garantizado.
Dé menos si se quedaría sin fondo de emergencia. Una casa sin colchón es fuente de estrés, no de seguridad. Tener de tres a seis meses de gastos en el banco importa más que un pago un poco más bajo.
Dé menos si está usando un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos. No hay seguro hipotecario que evitar, así que hay pocas razones para amarrar efectivo.
La única situación donde empujo a mis clientes a dar más: comprar en el tope de su aprobación. Si el pago solo funciona con veinte por ciento de enganche, la casa está muy cara.
¿Y una Casa de $300,000?
Las proporciones escalan. Tres y medio por ciento de $300,000 son $10,500, el veinte por ciento son $60,000, y el efectivo para cerrar en una compra con la Administración Federal de Vivienda queda alrededor de $22,000 a $24,000. Si quiere ver el lado del ingreso, cuánto hay que ganar para una casa de $300,000 en El Paso hace la cuenta completa.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto es el 3.5 por ciento de enganche en una casa de $250,000?
$8,750. Ese es el enganche mínimo de la Administración Federal de Vivienda para compradores con puntaje de crédito de 580 o más.
¿Cuánto es el 20 por ciento de enganche en una casa de $250,000?
$50,000. El veinte por ciento elimina el seguro hipotecario privado en un préstamo convencional, lo que normalmente ahorra de $100 a $175 al mes en este rango de precio.
¿Puedo comprar casa en El Paso sin enganche?
Sí, con un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos si tiene servicio militar que califique, o con uno del Departamento de Agricultura en zonas periféricas elegibles. Los programas de ayuda para el enganche también pueden cubrirlo en otros tipos de préstamo.
¿Cuánto efectivo total necesito para comprar una casa de $250,000?
Calcule entre $19,000 y $20,000 para una compra con la Administración Federal de Vivienda sin concesiones del vendedor, cubriendo enganche, costos de cierre e impuestos y seguro adelantados. Las concesiones del vendedor y los programas de ayuda pueden reducir eso bastante.
¿El enganche incluye los costos de cierre?
No. Son cosas separadas. Los costos de cierre en Texas normalmente son de dos a cinco por ciento del precio, además del enganche.
¿Mi familia puede darme el enganche?
Sí. El dinero de regalo se permite en préstamos de la Administración Federal de Vivienda y en la mayoría de los programas convencionales. Su prestamista va a pedir una carta de regalo firmada y documentación de la transferencia.
En Resumen
En una casa de $250,000 en El Paso, calcule $8,750 de enganche con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda y entre $19,000 y $20,000 de efectivo total, salvo que negocie concesiones del vendedor o use un programa de ayuda. Con un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos y un vendedor motivado, el número puede acercarse mucho a cero.
Si quiere que le calcule su efectivo real para cerrar en un precio y un tipo de préstamo específicos, escríbame. Toma unos diez minutos y es el número que conviene saber antes de empezar a buscar.